А в глубинке — дефицит новых квартир: Кому охота строить там, если в Москве барыши в разы больше

Дефицит новостроек наблюдается в 21 регионе, в том числе в Волгоградской, Кировской, Оренбургской, Ульяновской областях, Алтайском и Забайкальском краях, Бурятии, Калмыкии, Карелии, Марий Эл, Мордовии, Хакасии, Чувашии, Якутии, следует из исследования консалтинговой фирмы Macon и девелоперской компании «Талан».

Наибольшие проблемы фиксируются в Центральной России. Заместитель руководителя ГК «Остов» Надежда Луценко обратила внимание, что дефицит качественного жилья особенно актуален для малых и средних городов.

В «Талан» подсчитали, что примерно 41% спроса приходится на 5 крупнейших по населению городов — Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань, а также на Уфу, Краснодар, Ростов-на-Дону, и Тюмень.

Правда при этом скорость продаж новостроек в больших городах заметно снизилась. За 2021−2026 годы доля продаваемых к моменту ввода жилья в эксплуатацию площадей упала с примерно 70% до 51%.

Это свидетельствует о неравномерности спроса и накопления жилья, которое не было продано, в крупных городах. Одновременно в других населенных пунктах его может просто не хватать.

Руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко в беседе с «СП» связала дисбаланс с тем, что крупные города последние годы росли быстрее.

— Речь идет не только об увеличении населения, но и о численности жилых объектов в мегаполисах, которых оказалось значительно больше, чем в малых и средних населенных пунктах. Спрос и стоимость жилья тоже оказались выше.

Поэтому регионы и города с дефицитом жилых помещений пока только догоняют рост больших городов вроде Москвы и Санкт-Петербурга. Учитывая то, что строительства мало, в таких субъектах новое жилье разбирают достаточно быстро из-за его востребованности.

В тех местах, где было мало стройки, застройщик все равно делает сравнительный анализ непосредственно по тем объектам, которые были выставлены в регионе, со своими надбавками и финансовой моделью. Именно потому, что в таких местах сравнивать особенно не с чем, и происходит следующее: объект выходит по пониженной цене, и его стоимость начинает расти постепенно.

Однако не удовлетворен ни спрос полностью, ни объем построенного жилья, которое могло бы удовлетворить население. Кроме того, в регионах часто действуют более удобные условия по семейным ипотекам, которых уже нет в Москве. В итоге возникает отложенный спрос.

«СП»: Почему предложение жилья в столице настолько большое?

— Застройщикам выгоднее строить в Москве из-за ее перенасыщенности жильем.

Стоимость квадратного метра в столичной новостройке, если взять за пример студию, начинается от более 600 тыс. руб. В регионах показатель сильно разнится в зависимости от расположения, типа дома, модели застройщика и других факторов: можно найти за 80, 100, 120 и 200 тыс. руб. за «квадрат».

При примерно одинаковых по стоимости работах и материалах в Москве финансовые модели за счет более дорогого квадратного метра оказываются более выгодными.

В итоге девелоперы в столице, за исключением отдельных игроков, практически не строят комфорт-класс, а возводят премиальный сектор. Потому что хотят зарабатывать не просто много, а очень много. К тому же жилье премиум-класса практически не получается продавать в регионах.

«СП»: Может ли причина дефицита жилья в ряде регионов заключаться в том, что банки далеко не всегда готовы финансировать строительство?

— Банки все же готовы направлять средства при условии предоставления им подходящей финансовой модели для подключения проектного финансирования. Если застройщик популярный, то проблем с финансированием в том числе в регионах не будет.

У банков есть много критериев, которым девелоперы должны соответствовать, чтобы кредитное учреждение могло выдать кредит. Должна быть финансовая модель с плановым повышением цен, емкость рынка, все это учитывается.

«СП»: Какие регионы наиболее перспективы с точки зрения насыщения жильем?

— В Краснодарском крае и Крыму на текущий момент граждане действительно очень хорошо берут жилую недвижимость. На полуострове, к примеру, действует льготная ипотека для двух детей, которые могут быть старше 6 лет (что не работает в Москве и Московской области, впрочем, для всех субъектов актуальными условиями получения льготной ипотеки остаются один ребенок до 6 лет включительно и ребенок-инвалид до 18 лет в семье — «СП»).

Подобные льготные программы неплохо стимулируют покупки, в том числе потому, что у нас нет привязки к определенной территории, где россияне должны брать ипотеку.

Люди инвестируют таким образом в будущее, в том числе планируя совместный отдых с детьми.

Еще один активно застраивающийся регион — это Калининградская область. Там можно было приобрести недвижимость по сельскохозяйственной ипотеке (0,1%-3% годовых) в малых населенных пунктах (до 30 тыс. жителей) в том числе недалеко от Светлогорска и Янтарного. Цены в регионе пока еще лояльные, но через несколько лет, учитывая перенасыщенность Москвы и Санкт-Петербурга, думаю, что спрос только вырастет.

Застройщики всегда смотрят на места, где люди хотят жить, и где такие компании смогут занять рынок. Помимо южных регионов выделяется еще и во многом туристический Алтай.

Таким субъектам пока не хватает инфраструктуры, новых домов, красивых парков и площадок, соответственно девелоперам есть, чем заняться.

Тем более в этих регионах нет сильной привязки к спросу от местных жителей. В Крыму и Калининградской области собственность закупают граждане со всей России. Люди понимают, что смогут круглый год сдавать квартиры в аренду и даже продать в любой момент, так как цены будут расти.

Большинству покупателей хочется даже не купить квартиру для жизни, а хоть как-то защитить капитал от инфляции. Тем более никто не знает, останутся ли льготные ипотечные программы по 6%.

«СП»: Влияет ли дефицит жилья на отток людей из регионов с подобной проблемой?

— Нет, просто в таком случае граждане закупают старое жилье, а не в новостройках. К тому же при появлении новых проектов квартиры там раскупаются очень быстро.

Поэтому скорее граждане в таких регионах «держат руку на пульсе», отслеживая новые предложения. Ситуацию также может исправить комплексное, в том числе инфраструктурное, развитие территорий вокруг будущих жилых домов.

«СП»: Будет ли оставаться неравномерность спроса и непроданное жилье в мегаполисах?

— Да, потому что цены очень высокие. Поскольку отсутствуют программы, по которым было заметно проще купить недвижимость, в Москве средняя стоимость студии комфорт-класса начинается от 12 млн руб., а однокомнатной квартиры — от 15 млн руб.

Такие цены серьезно ограничивают возможность приобретения жилья. Если смотреть с точки зрения инвестиций, то без ипотеки просто не купить.

Если брать кредит по стандартной ставке, то ежемесячный платеж даже при первоначальном взносе 50% составит 100 тыс. руб. в месяц, при том что скорее всего в аренду получится сдавать за 60 тыс. руб. в месяц. И то это будет возможно не сразу после покупки. При этом нужно еще сделать ремонт.

Пока ставки не выровняются, к сожалению, недвижимость в крупных городах будут покупать медленнее. Снижение ключевой ставки хотя бы до 12%, что будет означать снижение ипотечных ставок примерно до 14%, позволит сдвинуть рынок, хотя и не сильно его ускорит. Также в таком случае рост цен будет сдержан.